「鑑定評価書」と「調査報告書」の違いとは？
男性の皆さんは、普段の「散髪」、フルコースですか？カットだけですか？
私は普段でしたら「カットだけ」のコースですね。
費用も安く済みますし、時間も３０分程度ですから、
どこか現地調査で出向いた先などで済ますことが多いです。
ただ年末とか、何かの節目にはカットだけでなく、
シャンプーやマッサージもしてもらう「フルコース」をお願いしています。
たまに、このフルコースをしてもらうと、さすがプロだなぁ～と、満足な気分になります。
モチロン「カットだけ」よりも、時間はかかりますし、値段もかかりますが、
髪の毛をキレイにしてもらっただけでなく、まるで上半身がチューンアップしたような感じを覚えます。
さて、私、不動産鑑定士が行っております「不動産の評価」ですが、基本的に「鑑定評価でできるもの」は「鑑定評価で対応」することとなっており、「不動産鑑定評価書」というレポートを発行させていただいております。
ただし、「鑑定評価」は、散髪でいうところの「フルコース」のようなもので、不動産の価値を把握するに当たって精緻な検討・分析を行いますし、鑑定評価の内容に対してもご満足いただけるものとなりますが、手間や時間がどうしてもかかります。
ですので、
・時間をかけずにある程度の不動産の価値（価格や賃料水準）を知りたい
・あまり予算をかけずに不動産の価値を知りたい
といったご要望には「調査報告書」にて対応もしております。
適用すべき鑑定評価のやり方や、鑑定評価書だったら記載・調査すべき事項（例．詳細な根拠データの提示など）を省略・簡略するもので、評価費用も評価にかかる時間も少なくて済むもので、上記の散髪でいえば「カットだけ」とお考えいただいて結構かと思います。
当然ですが、評価のやり方が簡略化されますから、正式な鑑定評価を行った場合の結論（鑑定評価額）より精緻ではありませんが、「だいたいの水準を知りたい」「予算がかけられない」といった場合にはご利用いただければと思います。
ただ、この「調査報告書」による対応ですが、いろいろと法律の縛りがありまして、当事者以外の第三者が関係する場合は、原則として調査報告書による対応ができません。
この例として、例えば、評価する不動産を担保にして、第三者から資金を調達するケースが考えられます。
この場合、鑑定評価に比べて結論がブレる可能性があると、第三者に損害を与えることとなりますから、評価のやり方の簡略は許されません。
実は、先週ですが、弁護士との共同研修会に出席して、弁護士から
『鑑定評価書と調査報告書の違いがわからない』
という質問があり、別の不動産鑑定士がその違いを解説していましたが、それを聞きながら自分だったらこう応えるかな、と思ったことを本日のブログの内容とさせてもらいました。
（「散髪」にしようか、洗車の場合の「プロによる手洗い洗車」「セルフによるコイン洗車」にしようか迷いましたが････）
また、その研修会の場で、
『別々の不動産鑑定士がある不動産を評価すると、鑑定評価額が大きく違う場合があるのはなぜか？』
といった質問もありました。
これについて、ある鑑定士が「鑑定評価を行うにあたっての条件設定に温度差があると、結論の鑑定評価額にも温度差が生じる」という主旨の回答がありましたが、私から言えば、「不動産鑑定士の能力の差」によるものだと思います。
やはり同じ鑑定評価料を支払うなら、鑑定評価の経験が少ないより多い方がある方がいいですし、能力もある不動産鑑定士の方がいいですよね。
依頼する不動産鑑定士に【能力があるかどうかの見極め方】ですが、今日の内容が長くなりましたので、次回に述べたいと思います。
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