借地契約は長期間にわたるものでその間に借地を取り巻く環境は変わります。
例えば、
- 「近くに駅ができた」などの環境の変化により借地している土地自体の価格が上がった（下がった）
- 地主側が借地を管理するための経費である土地の固定資産税が上がった（下がった）
- 周辺の地代水準と比べて、現在の地代が著しく低くなった（高くなった）
といったことをキッカケにして、これまでの地代水準を見直すことが必要となります。
そのため、不動産鑑定士などのプロが第三者の意見として見直した（改定する）場合の地代水準をお示しすることもあります。この地代を見直す際の改定方法の考え方についてご紹介します。
なお、以下でご紹介する方法は、考え方・適用が比較的容易な順序で記載しています。
スライド法
この改定方法の考え方は、地代を決めたときと比べて、物価水準や公租公課（固定資産税・都市計画税）のほか賃料水準などに変動があった場合に、現在の地代（厳密には、固定資産税などの経費を差し引いた「純地代」）を物価等の変動に応じてスライドさせるというものです。
スライド法を具体例で説明します。
- 平成元年に地代を年額120万円（月額10万円）とする借地契約を締結しました。
- 借地契約を締結した平成元年当時の経費（固定資産税）は20万円でした。
- 時が過ぎた現在、固定資産税は30万円となり、全体的な物価水準も当時より1.5倍（150%）上昇しました。
これまでの借地契約を同じ契約内容で継続することを前提に、この場合の計算式が次のとおりとなり、年間の地代相当額は180万円（月額15万円）と算定されます。
（120万円－20万円）× 150% ＋30万円 ＝ 180万円
個別的な変動率を求めることが「肝」
この計算式でおわかりのとおり、スライドさせるための変動率がこのスライド法の「肝」になります。
先ほどの具体例では「全体的な物価水準」としましたが、これが求めたい借地自体の個別性に直接該当することはありません。いかに対象となる借地の「個別性」を反映した変動率を判断するかが重要となります。
利回り法
この改定方法の考え方は、投下資本である土地の価値に対して予想される収益（つまり「利回り」）をベースとするものです。
なお、ここでいう「土地の価値」を「基礎価格」といい、基本的に更地価格と同額になります。
しかし、例えば、周辺が5階建てとか10階建てなどと高度利用している土地ばかりなのに、借地契約での特約（縛り）から低層利用しかできないとしていて、その土地の価値を有効に利用していないならば、基礎価格は更地価格と同額ではなく一定の「減価」が生じます。
そして、この場合の基礎価格は更地価格から一定の減価を考慮したものとなり、更地価格より低いものになります。
この利回り法を具体例で説明します。
- 平成元年から更地価格が4,000万円の土地を、月額10万円（年額120万円）で借地契約しています。
- 借地契約に利用方法を制限する特約はなく、土地の価値を減額する要因はありません（更地価格＝基礎価格）。
- 契約当時～現在まで固定資産税は変わらず20万円です。
- この場合の利回りは次のとおりです。
（120万円－20万円）÷ 4,000万円 ＝ 2.5%
- 最近になって近くに駅ができたことで更地価格が5,000万円に上がりました。
- もし、価格が上がったのに地代がそのままとすれば、利回り（収益）は下がることになります。
（120万円－20万円）÷ 5,000万円 ＝ 2.0%
- この場合、これまでの借地契約を同じ契約内容で継続することを前提に、以前の利回り水準を維持することが妥当と判断されるなら、次のとおりの地代に見直すこととなります。
5,000万円 × 2.5% ＋ 20万円 ＝ 145万円（月額120,800円程度）
利回りを補正する必要はないか検討が大事
当事者間で成立した地代水準や、それを基にした地代利回りについて、第三者が「おかしい」とか「間違っている」とは言えません。
なぜなら、契約自由の原則により「契約を締結するかどうか」「誰と契約を締結するか」「どのような契約内容にするか」は当事者の自由だからです。
だから、一般的な地代利回りの相場観（住宅地で0.5～2％、商業地で3～5％）とかけ離れていても、当事者間で決めた契約内容に基づく地代利回りであれば、その利回りをベースに地代の見直しを図っていきます。
もし、契約締結当初、地主側が伝えた（＝地主側が希望した）地代を借地人側がそのまま鵜吞みにして、借地契約を締結した結果、一般的な地代利回りの相場観からかけ離れた利回りだったとしても、です。
とはいえ、この利回りを補正しないわけではありません。
利回りというのは、価格と賃料の関係で決まります（利回り ＝ 賃料 ÷ 価格）。
賃料は価格の変動ほど大きく上下しない性格があります（賃料の粘着性）。そのため、価格の上昇期には期間の経過に伴って利回りは逓減していき（だんだん小さくなっていき）、一方、価格の下落期には期間の経過に伴って利回りは逓増していきます（だんだん大きくなっていきます）。
そして、中長期的には新たに借地契約をする際の利回り（住宅地で0.5～2％、商業地で3～5％）に収束していく傾向にあります。
したがって、
- 地代利回りを補正する必要はないか？
- 補正するとしても、どの程度の補正が必要なのか？
を判断することが利回り法では重要となります。
差額配分法
この改定方法の考え方は、「現行地代」と、ガラガラポンして新たに借地契約をするとした場合を想定した「新規地代」との差額に着目するものです。
新規地代は、今までの借地契約の「縛り」を横に置いておいて、借地人側も地主側も納得する水準の地代となるので「適正地代」となります。
この適正地代を「モノサシ」として、現行地代が高ければその差額を現行地代から差し引き、現行地代が低ければその差額を現行地代に加算します。
往々にして差額は折半での配分となりますが・・・
ただし、現行地代から差し引いたり、現行地代に加算する、現行地代と新規地代（適正地代）との差額は、その全てを配分することは稀です。
というのも、現行地代が新規地代（適正地代）より高かったり低かったりするようになった原因が、借地人側もしくは地主側だけにあることが稀だからです。
この差額が発生する原因としては、例えば
- 「近くに駅ができた」「新型コロナ禍によるインバウンド客の激減で近くの大型商業施設が撤退した」などの周辺環境が変化して土地価格が変動した
- 周辺にある他の借地の地代水準の見直しが進んだのに、本件だけ放置していたので割高（割安）になった
というのがほとんどです。
この場合、「駅ができた」とか「新型コロナ禍が発生した」とか「周りの地代水準が見直された」といったことは、借地人側もしくは地主側が起因となったと判断できません。
したがって、このような場合、借地人側と地主側の双方が痛み分けとして、現行地代と新規地代（適正地代）との差額は、折半（1/2）の配分となるケースが往々にしてあります。
逆に言えば、現行地代と新規地代（適正地代）との差額が発生した原因が、借地人側もしくは地主側にあると判断される場合、その起因側の立場を考慮した配分となります。つまり、差額配分法での配分率は「折半のみでない」ということです。
差額配分法を具体例で説明します。
- 現行地代が年額120万円（月額10万円）の借地契約がなされています。
- 最近、近くに駅ができて便利になり、土地価格が上昇しました。
- この新駅の開業にあたって、借地人側・地主側も特に誘致活動などはしていません（したがって差額の配分は折半が妥当）。
- これまでの借地契約を同じ契約内容で継続することを前提に、地価の上昇に伴い新規地代（適正地代）は年額180万円（月額15万円）程度と見込まれます。
- 以上を前提とした計算式は次のとおりです。
地代＝現行地代＋（適正地代－現行地代）×差額の配分率
＝120万円＋（180万円－120万円）× 1/2 ＝ 150万円
このように、本来なら年額180万円の地代となるところ、これまでの借地契約を同じ契約内容で継続することを前提に地代を見直して改定しようとする場合、現行の地代水準が影響してそれよりも低い地代の150万円が試算されることになります。
地代水準がいわゆる相場と温度差があったとしても、契約自由の原則により当事者間で納得して成立したこれまでの地代水準を考慮するというわけです。
賃貸事例比較法
この改定方法の考え方は、対象となっている借地と似た利用方法（契約内容）の借地事例の地代と比較して地代を算定するものです。
周辺に数多くの借地の事例が見当たらない場合は、過去にさかのぼったり、より広域的に収集することになります。また、土地だけの借地事例がどうしても見つからない場合、建物一括で賃貸している事例（つまり家賃事例）から建物に帰属する賃料分を差し引いて土地部分の賃料（地代）を求めることも理論的には可能です。
地代改定に当たってこの方法が適用困難な理由
ただし、借地人と地主（もしくは借家人と大家）の間で成立している契約内容を、第三者が全て把握することはなかなか困難です。
そのため、現在締結している借地契約の地代を見直す場合、現実問題としてこの賃貸事例比較法が適用できることは稀で、大抵の場合は参考扱いとなります。
まとめ
地代の見直し（改定）については、借地契約に明記されます。その内容としては、「引渡しの日から満3年経過した時点において、土地建物に対する公租公課その他負担の増減、一般経済情勢の変動等を勘案した上賃料の改定を行うものとし、以後3年毎に同様の改定を行う。」というのがほぼ決まり文句になっています。
見直す時期が「3年毎」というのは、地主が借地を管理するための経費となる「固定資産税」の見直し（これを「評価替え」と称します）が3年毎に行われるからです。
実際に3年毎に地代を見直すのは手間ですし、借地契約の内容を継続するなら、それまでの地代をそのまま継続するというパターンが現実には多いと推察します。
ただし、土地価格を含めて借地を取り巻く環境は変化していくものです。そのため、地代をそのまま継続すると、実際の地代が土地の利用価値に見合った「適正地代」から乖離する可能性が大きくなり、場合によっては借地人・地主の当事者間でトラブルに発展するかもしれません。
そこで、上記でお示しした改定方法の考え方のうち「スライド法」「利回り法」は考え方・適用が比較的容易なので、3年毎もしくは6年毎にザックリとその考え方を適用してみてはいかがでしょうか？