ワンルームマンション投資は比較的少額投資で「ローリスク・ローリターン」だから実物不動産投資の初心者向きだといわれています。その一方、ネットでは「ワンルームマンション投資は競合相手が多く収益性は低い」というデメリットばかり強調した否定的な意見も多くみられます。
私個人としては「最低限のポイント」を抑えておけば、自己資金を極力抑えた状態での安定的な投資対象としては良いという考えです。
では、ワンルームマンション投資の最低限のポイントとは何でしょうか？
ワンルームマンションが投資対象として安定的と判断する理由
人口の東京一極集中と単身世帯の増加
周知の事実になってますが、日本の人口構造は少子高齢化となっており、この少子高齢化によって日本全体の人口は減少傾向にあります。
でも、エリア的に見れば東京圏の人口は他の地域からの転入超過によって中長期的に増加傾向が続いてます。
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そして、単身世帯数について1980年は710万5000世帯だったのが2035年には2023万3000世帯に増加すると推計されています（国立社会保障・人口問題研究所調）。この動きは人口の圧倒的な集中傾向にある「東京」でも同様です（東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」）。
シングル世帯の増加
さらに、生涯未婚率は年々増加しており、1970年には男性1.7％・女性3.3％だったのに対して、2020年には男性28.3％・女性17.8％まで増加しているとのことです。
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それと同時に、離婚世帯も増えており、いわゆるシングル世帯が増加しています。このようなシングル世帯がどこに住むかとなると賃貸物件が中心になり、ワンルームマンションをはじめとする単身者用賃貸住宅は有力な選択肢の一つになるわけです。
このような人口構造からワンルームマンションをはじめとする単身者用賃貸住宅はその価値を押し上げることになり、結果として自己資金を極力抑えた状態での安定的な投資対象であり、実物不動産投資の初心者向きと判断するわけです。
ワンルームマンション投資で抑えておくべきポイント
ワンルームマンションをはじめとする単身者用賃貸住宅に対する投資が安定的で初心者向きとはいえ、思わぬ損失を伴うかもしれないというリスクはあります。そして、リスクを抑えてリターンを最大化するためには最低限抑えておかないといけない「ポイント」があります。
【最低限のポイント①】賃貸が長期間安定的に見込める立地
結論から言えば「東京」という立地を外してワンルームマンション投資を検討するべきでありません。
先ほど紹介したとおり、東京は人口とシングル世帯の増加傾向が続いています。つまりワンルームマンション需要は増加しているわけです。
一方、一部の地域（豊島区）ですが「狭小住戸集合住宅税」を施行しています。ワンルームマンションを含めて狭小住宅というのは賃貸形式がほとんどであって住民票を移さない人も存在するため、住民税が適切に課税できないという課題があるので「安定した税収確保」の観点からこの課税が行うことで狭小住宅の実質的な「供給ストップ」を図っているわけです。この課税の概要は下記を参照してください。
https://www.city.toshima.lg.jp/100/tetsuzuki/ze/sonota/hotegaize/001777.html
このように立地的にマンション需要が増加しているにもかかわらず、ワンルームマンションなどの狭小住宅の建築抑制により実質的な供給がストップしているということは「価値」が下落しにくいことにつながります。具体的にいうならば、
- 空室リスクを回避できて家賃収入も安定的に見込めて下落しにくいですし、
- 物件を売却しなければならないことになっても極端な売却損失は避けることができるし、
- 場合によっては売却益が得られるかもしれないわけで、楽観的な「出口戦略」も立てやすいことになります。
【最低限のポイント②】長期の資産運用計画が立てやすい中古物件
上記の立地に関するポイントが「リスクを抑える」ことを目的としているのに対して、この中古物件がポイントとなる目的は「リターンを安定的に獲得」して「リターンを最大化」するためです。
一般的にマンションは見た目がキレイな新築の方が魅力的です。そのため、新築マンションに住みたい！という人は多く、結果的に価格も高く設定されます。これがいわゆる「新築プレミアム」です。そして、当然ですがこの新築プレミアムは数年すればなくなり、修繕関係のコストが増加しがちになって収益性は一気に下落します。
一方、築後一定期間が経過した中古マンションは、新駅ができたとかいった外的要因に変化がなければ、その価格や賃料は概ね安定的です。
また、収入面だけでなく支出面においても「先が読みやすい」です。新築物件の場合、これから管理組合がどのように運営するか確認することができません。でも、中古物件なら12～15年周期で行われる外壁や給排水管の大規模修繕の実績を含めてこれまでの管理状況が確認できます。きちんと管理されていれば入居者も住み続ける可能性は高いです。
さらに投資するにあたって大事なことですが、家賃は新築も中古も大きな差があるわけではありません。なので、一般的に新築ワンルームマンションの実質利回り（諸費用を考慮したネット利回り）が2～3％に対して、中古マンションは4～6％の傾向にあります。投資効率を示す利回りを重視するなら中古の方が優れています。
まとめ
魚がいない場所に釣り糸を垂らしても成果は出ないので場所選びは大事です。また目的に応じた道具でなければ釣りの成果は思わしいものになりませんから、いくつもの種類がある釣り道具の中から適切なものを選ぶことも大事です。
ワンルームマンション投資も需要が見込める場所（立地）選びは大事ですし、成果を最大限にするためにも道具（物件）選びは大事です。
- リスクを抑えるために、賃貸が長期間安定的に見込める「東京圏」に立地
- リターンを最大化するために、長期の資産運用計画が立てやすい「中古」物件
を検討することが最低限抑えておかなければならないポイントかと思います。
もちろん、「東京」に立地する「中古」のワンルームマンションが全て投資適格物件とは限りません。最寄駅から徒歩圏外の立地だったり、築後相当期間が経過していて修繕費用がかさんでしまい「支出≧収入」となるような中古物件だったら、それはデメリットが大きい投資と言えるでしょう。
なかなかオイシイ投資物件を見つけることは難しいです。オイシイ物件は情報が公開される前にいわゆる「水面下」で売買が進むことが多いからです。
不動産は売買や賃貸にあたって売主（貸主）の方が情報量の面で有利です。逆にいえば、そのような彼らを「味方」につければ資産の運用はかなり効果的に行うことができるでしょう。
そして、当方では東京の投資用区分マンション（主に単身者用）を取り扱っていて、非公開物件の情報も教えてくれる業者さんを紹介できます。
その業者さんは、直仕入れで販売する仕組みを取り入れていて中間マージンが発生しにくく比較的割安な価格（＝低い初期投資）で実物不動産投資を始める検討ができるのが特徴です。実際、日本財託やランドネットほかにも卸している業者さんです。
だから販売用の物件を探している業者さんも含めて、ご興味ありましたらメールタイトルを「【東京のマンション業者の紹介希望】：○○」（←○○にお名前をお願いします）として、下記アドレスにメール頂戴できればと思います。
kenji-muramoto@sage.ocn.ne.jp
※この記事は2023年9月22日時点の情報に基づいています。