「新規地代」の簡易査定の仕方

先日、個人の方から

「地代の水準について教えて欲しい」

とのお問い合わせがありました。

お問い合わせの背景

所有している土地に、

これまで賃貸住宅があったのですが

これを取り壊して

更地としたところ

ある法人から

「この土地を事業用に使いたいので貸して欲しい」

「賃料（地代）は○○万円でいかがですか？」

と言われたけど、

その地代が適正なのかどうかを知りたい･･･

近くの不動産さん屋に尋ねても

わからないとのこと･･･

というのが、

当方にお問い合わせされた背景です。

地代の簡易査定

「新規」に締結する

地代の簡易査定の方法には

2つあります。

積算法

1つめは

「①資産価値×②利回り＋③公租公課」

というもの、

そして、この式による地代は

年額ベースなので

これを「÷12」すれば

月額ベースの地代水準が

査定できます。

ちなみに、

この査定方法は

不動産鑑定の評価手法の

一つである「積算法」

といわれる手法の考え方です。

①資産価値は、

その土地の「更地価格」と

お考え下さい。

例外的に、

賃貸契約内容によっては

増減を要する場合もあります。

②利回り（近畿圏の場合）は、

普通借地（戸建住宅所有が目的）なら、2％前後

普通借地（マンションが目的）なら、1.5～2%程度

普通借地（店舗・事務所が目的）なら、3～4%程度

一般定期借地（50年以上）なら、2%前後

事業用定期借地（10年以上50年未満）なら、3～4%程度

を目安にお考え下さい。

上記パーセントは

データ数が432ある

近畿圏での借地データに基づくもので、

事業用定期借地以外のものについては

異常値を完全に除去しきれておらず

やや不完全なところがありますし

資産価値の程度などによっても

利回りは上下にブレますこと

ご了承下さい。

③公租公課は、

固定資産税の納税通知書記載の

税額によります。

万一、納税通知書が見当たらないとか、

納税義務がある「貸す側」でなく

「借りる側」なので税額がわからない場合は

下記のサイトで

固定資産税路線価が把握できるので

これを基に査定することになります。

一般財団法人 資産評価システム研究センター

「全国地価マップ」

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

公租公課倍率法

簡易査定の方法の

2つめは

「③公租公課×④倍率」

というもの

そして、この式による地代は

年額ベースなので

これを「÷12」すれば

月額ベースの地代水準が

査定できます。

この考え方は

不動産鑑定評価に定められた

評価手法ではありませんが、

地代と公租公課には

強い相関関係がある

という考え方に基づくものです。

③公租公課は、

上記のとおりです。

④倍率（近畿圏の場合）は、

普通借地（戸建住宅所有が目的）なら、5～10倍程度

普通借地（マンションが目的）なら、5～10倍程度

普通借地（店舗・事務所が目的）なら、5倍程度

一般定期借地（50年以上）なら、8～15倍程度

事業用定期借地（10年以上50年未満）なら、4～5倍程度

を目安にお考え下さい。

上記倍率は

データ数が432ある

近畿圏での借地データに基づくもので、

事業用定期借地以外のものについては

異常値を完全に除去しきれておらず

やや不完全なところがありますし

資産価値の程度などによっても

倍率は上下にブレますこと

ご了承下さい。

お問い合わせの地代水準

今回、当方にお問い合わせがあった

新規の事業用定期借地の地代ですが

当方が査定したところ

先方（借りたいと申し出てきた法人）が

提示してきた地代の「130%（3割増し）」

という結論でした。

今回、ご紹介した

簡易な地代水準の査定方法ですが、

注意点が3つあります。

【注意点の一つ目】

今回、ご紹介の査定方法は

簡易な方法ですので

不動産鑑定評価基準に則った

鑑定評価を行った場合、

結果が異なる場合があります。

【注意点の二つ目】

「積算法」による地代水準と

「公租公課倍率法」による水準が

あまりにもかけ離れた場合

どちらかの査定方法

若しくは、両方が

誤っている可能性が高いです。

【注意点の三つ目】

今回ご紹介した簡易な査定方法は

あくまでも「新規」に締結する

地代に関するものです。

これまでの地代を見直す

「継続」地代についての

簡易な査定方法は

次回ご紹介します。