村本不動産鑑定士事務所が選ばれる理由

☑ 最大手不動産鑑定機関出身だから豊富な経験

☑ 豊富な経験があるから依頼者様のニーズをくみ取った成果が期待

☑ 依頼者利益の優先を常に意識

☑ 高難度な業務でも原則1ヶ月以内のスピード対応

☑ 不透明な不動産の価値を丁寧にわかりやすく説明

☑ 報酬以上の仕事を実施

☑ 現地調査・役所調査100%実施で信頼

☑ 報酬基準の見える化実施で安心

☑ FBやブログで不動産鑑定士の見える化を実施

☑ 動産評価の有資格者だから不動産と一体使用の機械・設備、在庫等の価値評価がワンストップ

どのような基準で不動産鑑定事務所を選びますか?

最近は不動産に関する情報があふれています。
そのような状況の中で、不動産鑑定評価を依頼する必要があるのはどのような場合でしょうか?

  • 路線価が付設されていない市街化調整区域で相場感が不明・・・
  • 貸している不動産の賃料を値上げしたいけど、どの程度上げられるか知りたい・・・
  • 売買の交渉相手と価格が折り合わず、基準(ものさし)が欲しい・・・
  • 節税のため相場よりも低く不動産を売買したいけど税務署が気になる・・・

などなど不動産鑑定評価が必要となるケースはほかにも多々あります。

そして、不動産鑑定評価が必要となったとき、ネットで評価したい地名や行政区と併せて不動産鑑定士を検索すれば(例えば「不動産鑑定士 神戸」)、多くの不動産鑑定業者を探し当てることが出来ます。

大抵の不動産の価値は「地域性」が出るので、このような方法で依頼したい不動産鑑定業者を選ばれることが多いのではないでしょうか

ただ、依頼先を決める前に知っておいていただきたい不動産鑑定業界の実情をお伝えします。

 

【地域のしがらみにとらわれている不動産鑑定士が多い】

「不動産鑑定を依頼したい物件の地元不動産鑑定士がいいのでは?」

相場感は確かに地域に精通している方が優れていますから、不動産鑑定評価の目的が「相場感の把握」ならば地元不動産鑑定士が適当でしょう。

しかし、現状といえば、身内感覚が強く、地域・地元に「しがらみ」がある不動産鑑定士が多いです。

不動産鑑定評価の目的が「相手方との交渉」の場合、相手方も地元の不動産鑑定評価をとったことから、このしがらみにとらわれて(相手方の不動産鑑定士などに遠慮して)、依頼者のニーズからズレてしまって依頼者利益を害する可能性があります。

 

【不動産鑑定士の力量はピンキリ】

医療のプロである医者にヤブ医者といわれる人がいるように、不動産のプロである不動産鑑定士もその力量はピンキリで幅広いものです。

同じ資格者だから同じ力量があるというわけではないのですし、長く従事しているからベテランというわけでもないです。

同じ不動産の鑑定評価であっても、依頼する不動産鑑定士によって結果は大きく変わります。

「同じ資格者である不動産鑑定士によって結果が異なるのはおかしいのでは?」

しかし、不動産鑑定評価は判断要素が多岐にわたるため、「鑑定評価額に唯一絶対はない」、つまり「複数の不動産鑑定士が同じ不動産を鑑定評価しても一致することはない」というのが実情です。

つまり、「不動産鑑定評価≠数学」ということです。

だからこそ、鑑定評価の目的が「相手方との交渉」の場合、どのような判断に基づき鑑定評価を行ったかが十分に説明できなければ、依頼者利益を害する可能性が出てきます。

 

 

村本不動産鑑定士事務所は、兵庫県を中心に業務を行っております。
しかし、不動産鑑定業務に地域的な制限はありません。
日本全国の不動産鑑定評価が可能です。
そして、「地域のしがらみなど二の次・三の次」「報酬以上の仕事をする」として、常に説得力と依頼者利益を意識した、「使える」不動産鑑定評価書の作成を心掛けております。
不動産の価値に対するアプローチは多岐にわたるため、どの方法・判断要素を選択するかにより結果が大きく異なります。
当事務所の代表である私は、日本最大手の不動産鑑定機関に勤務していた頃から多種多様な不動産評価に携わってきましたから、一つの不動産評価に対するアプローチ方法や判断要素の選択基準を多く持っています。
また、勤務鑑定士だった頃は内部での評価書審査も担当し、「不動産鑑定評価書のどこをチェックすべきか?」「不動産の価値判断の説明が十分になされているか?」ということに多くの経験を積んでいます。
豊富な経験と知識」が不動産鑑定評価の善し悪しを決めるわけですから、費用対効果が高く、お役に立てるサービスが提供できます。

なお、現実的には費用(鑑定評価料)も鑑定業者選定に当たって重要な要素です。
当事務所では報酬基準の見える化を実施し、安心してご依頼いただいております。
当事務所での鑑定評価料のご案内はコチラ>>

 

当事務所で取り扱った事案をご紹介します

 

■ 神戸市 某不動産業者様 (更地評価)

接面する道路下に管内径250mmの公共汚水管が埋設されているが、汚水管との間に管内径700mmの雨水幹線があるため、当該汚水管に接続できない宅地の買取価格を把握する必要が生じた。
公共汚水管への接続に制約があることのほか、形状や高低差といった諸要因を該当する造成費の積み上げにより減価額を把握して評価を行った。

 

■ 大阪市 某法人役員様 (更地評価)

以前に法人として購入した際、建売業者と競合したため坪単価ベースでは相場より高く購入した経緯がある土地の一部を住宅ローンの負担軽減と法人の損失発生での節税対策を考慮して個人自宅用地として税務署の許容範囲で出来るだけ安く買い取りたい。
ただ、法人として購入した金額とかけ離れる可能性があることから税理士より不動産鑑定評価書をとることを勧められた。
利便性に富むことから坪単価ベースではかなり高い相場感があるエリアであったが、マーケットを検討すると総額面で一定のボーダーがあることから、この総額ボーダーを勘案して評価を行った。

※後日、ご依頼者様から税務署からも何事もなく、無事に自宅を建てることが出来たとのご連絡をいただきました。

 

■ 相生市 公認会計士先生ご紹介の某法人様 (更地評価)

個人から無償贈与により譲り受けた土地について、会計上は帳簿価格を時価で計上しなければならないために当該土地の鑑定評価が必要になった。
なお、受贈益に対して法人税等が発生することになるが、この受贈益をできるだけ抑えたいという意向がある。
マーケット全体での単価・総額面での相場感を十二分に検討した上で、間口狭小であり敷地内段差が生じているなど個性が強い土地であることを考慮して税務上の評価より安価な評価を行った。

※後日、公認会計士先生から、税務署からも何事もなく受理されたとのご連絡をいただきました。

 

■ 神戸市 弁護士先生ご紹介の個人様 (更地評価)

ある不動産業者より収益用不動産の建設用地(青空駐車場)を購入したが、建物建築困難な土地であることが判明し(販売した不動産業者の調査ミスが原因)、実際の利用価値はどの程度なのかを把握して訴訟用資料として不動産鑑定評価書が必要となった。
豊富に収集した建築困難な同様データを基に、本件土地の利用価値に即した評価を行った。

※後日、この件に関して弁護士先生から勝訴的和解で決着されたとのご連絡をいただきました。

 

■ 三田市 個人様 (自建評価)

数年前に戸建住宅を共有財産として約4千万円で購入したが、収入減等により返済が苦しくなったため子息へ売却することとしたところ、取引銀行から評価をとるよう催促された。
中古住宅のマーケット動向を踏まえた査定を行い、ローン残金と本件査定額との差額が負担付贈与となった。

 

■ 明石市 某大手法人様 (自建評価)

所有する保養施設を売却するに当たって、内部で検討する参考資料が必要になった。
保養施設の状況や周辺での不動産マーケット動向を丹念に検討して上で、本施設を取り壊して戸建住宅素地としての評価を行った。

 

■ 神戸市 某不動産業者様ご紹介の某法人様 (自建として評価)

賃借している工場の買い取りを希望しているが、賃貸人である所有者と価格がなかなか折り合わないため不動産鑑定評価をとることとなった。
工場のマーケット動向を丹念に検討し、さらに土地の間口や建物の階高等の個別性を多数の同様データとの比較検討を踏まえた評価を行った。

 

■ 神戸市 某地方裁判所

土地賃貸借契約が終了したことに伴い借地人から建物買取請求権が行使され、建物買取価格に付随する旧借地権に係る場所的利益を把握する必要が生じた。
当該土地は権利関係以外に物理的にも非常に個性が強く、これらを丹念に整理した上で不動産鑑定評価基準に基づく借地権評価手法を駆使して評価を行った。

 

■ 芦屋市 弁護士先生ご紹介の個人地主様 (新規地代評価)

借地人から借地権譲渡の承諾を求められたが、借地人が改まることを機にこれまでの割安な月額支払地代を改める(増額する)ことを新借地人に求めたところ、新借地人から異議を申し立てられたため不動産鑑定評価が必要となった。
新規に土地賃貸借契約を締結する際の地代を不動産鑑定評価基準に基づく新規賃料の評価手法により鑑定評価を行った。

 

■ 神戸市 某地方裁判所 (継続地代評価)

約17年改定しておらず、割高と主張する借主と反論する貸主との調停の参考として、継続賃料(地代)の評価が必要となった。
不動産鑑定評価基準に基づく継続賃料の評価手法を駆使し、現行地代に対して約70%水準の継続賃料評価を行った。

 

■ 神戸市 個人地主様 (継続地代評価)

店舗利用(現況コンビニエンスストア)を目的として借地している法人から借地料の減額を要請された。
不動産全般のマーケットが冷え込んでいたという時期的な問題・郊外という立地的な問題から減額は了であるものの、その要請額があまりにも大幅なので訴訟の場で決着したく不動産鑑定評価書が必要となった。
広範囲から集客する施設に係る地代データを豊富に収集し、これを基に不動産鑑定評価基準による継続賃料の評価手法を駆使し、現行地代に対して95%程度の減価に留まる水準の継続賃料評価を行った。

 

■ 神戸市 弁護士先生ご紹介の個人地主様 (継続地代)

借地人が借地上に現存する建物を取り壊して新築する場合に借地人から地主に支払われる建替承諾料水準を、併せて長期間改定されていなかった地代が適正水準なのか否かを近隣水準を基にそれぞれ把握する必要が生じた。
各方面から出来得るかぎり収集したデータを基にした統計分析を行い、更地価格に対する建替承諾料割合(3%程度)及び改定地代水準(現行地代の約1.7倍)を査定
なお、既存建物の建替工事が未着手で行政上の手続きも未了であること、依頼目的より水準の類推方法を限定していることから、鑑定評価基準に則らない「調査報告書」により対応した。

 

■ 堺市 個人地主様 (継続地代)

貸地を相続したが、地代が低廉であったことから借地人に地代に値上げをお願いしたところ断られて調停も不調に終わり訴訟に発展した。
そこで、ある不動産鑑定事務所に依頼して不動産鑑定評価書を裁判所に提出したが、思うような結果が得られず控訴となったため別の不動産鑑定評価書をとることとした。
相手方(借地人側)不動産鑑定評価書の数多くの不備を「意見書」として指摘したところ、相手方と和解となり、当方の不動産鑑定評価書は不要となった。

※このケースのように、「不動産鑑定評価書」よりも安価なサービスでお役に立てる場合があります。

 

■ 神戸市 税理士先生ご紹介の個人家主様 (継続家賃評価)

ある大型商業施設のワンフロアの所有権を持つ貸主が15年間改定していない家賃を増額するため不動産鑑定評価をとることにした。
不動産鑑定評価基準に基づく継続賃料の評価手法を駆使し、現行地代に対して約140%水準の継続賃料評価を行った。