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山を買う

賃料評価には絶対の自信がある村本不動産鑑定士事務所です。
一方、正直に言うと苦手な分野(評価)もあります。

それは「山林(林地)の評価」

なので、この本を買って勉強しようかと思ってます。


ヤマケイ新書 山を買う

アウトドア好きのお笑い芸人や人気Youtuberが山を買って存分にソロキャンプを楽しんでいたり、アイドルタレントが山を買うまでの話をテレビ番組が企画したり。また、大企業はCO2削減・環境保護のために山林を購入を考えています。
「山ってそんなに簡単に買えるの?」「山を買ってよかったことは?」「山を買うときの注意点は?」などなど、実際に山を買った人たちの話を紹介しながら、山を買うブームの考察や山林購入を取り巻く諸問題も解説。山を買うことのさまざまな情報をまとめた気になる一冊です。

 

 

まず対象となる不動産(林地)の範囲の確認が難しいw
通常の不動産鑑定なら「境界標」で対象の範囲が明らかになりますが、林地にはそんなものなんてありません。

たまに対象の範囲を示す実測図が存在して「境界杭」なるものがあると記載されていますが、現地に行っても雑木やらで見つからないことがしばしばです。

また、土地の履歴がよくわからないことも多々あります。

例えば、「現行賃料が高すぎる(もしくは安すぎる)のではないか?」ということで現行賃料が適正なのかどうか評価してほしいという賃料評価に際してはこれまでの賃料改定の経緯といった資料を入手することにより、当賃料の決定にどのような背景があったのかが把握できます。
このような背景を把握することで高すぎる(もしくは安すぎる)原因がわかり、その是正をどの程度行えばよいのか?が判断できるわけです。

先日、ある幹線道路沿いにある土地のオーナー様から「現行賃料(地代)を上げたい」という趣旨から鑑定評価を依頼したいという相談がありました(どの程度まで賃料を上げられるか把握したいというのが趣旨)。
サクッと確認してみると、確かにその地域の土地価格や、固定資産税から逆算した地代相場等からみると「割安感」があります(実勢の半分程度)。

しかし、現行賃料を決めるにあたっては当事者間でそれぞれ納得していたはずですし、これまでの賃料改定の事実を確認させてもらうと一切交渉してこなかったとのこと(そりゃ割安なはずですよ!)。
放ったらかしにしていたというオーナー様の落ち度も考えれば、実勢水準まで改定するのは難しい・・・と申し上げると、正式依頼の話が立ち消えてしまいました。

「依頼者利益」にフォーカスした鑑定評価をしていますが、できることとできないことがあります。
今回は私ができないこと以上のことを望まれていたようでした(いきなり現行賃料の倍の水準の鑑定評価額を提示してほしいということ)。

残念w

話がそれました。

先の例のように不動産の価値を決定するにあたっては、対象の「過去」についても調べて把握しておく必要があります。
しかし、林地の「過去」を調べるといっても、利用できる資料といえば、①登記簿(閉鎖登記簿)、②古地図くらいです。

  • これまでどのような利用をされていたのか?(土壌汚染の可能性はないのか?)
  • どのような利用が可能なのか?

開発(造成)ができるかどうかで林地の価格は全く違います。
また、開発しなくても地縁があるなどといった事情も含めたら、林地の”価値づけ”は大きくブレます。

仕事柄、林地についての実際の取引事例を目にする機会があるので、そのたびに「なぜこの林地はこの価格で取引されたんだろう?」と想像(推理)しています。
大抵は土砂災害防止のための施設を設けるために行政が必要とする林地を買収する事例です(この種の事例は「補償」の意味も込めて割高です)。

一方、個人など民間での取引は非常に勉強になります。

「ここは等高線が込み合っているから斜面が厳しい林地・・・とても利用できないはずだからこんなに安いんだろう」
「買主の属性がNPO法人のよう・・・正確な事情は分からないけどどうしても必要だからこんなに割高な値段で買ったんだ。なぜだろう?」

そんな想像(妄想)をしているときが実は楽しかったりします(笑

楽しいからもう少し突っ込んだ推理をしたいと思い、最初に紹介した本(「ヤマケイ新書 山を買う」)で勉強しようかな・・・と思ってる次第です。

山を買い、ソロキャンプなどを楽しむことがコロナ禍でブームになっている。本書では実際に山を買った人たちの話を紹介し、山を買うブームの考察や山林購入にまつわる諸問題を解説。山林を所有することで得られる豊かな楽しみとデメリット、山林の探し方や山林価格の相場を知る方法など売買から管理までの注意点、日本の山林が抱える課題や森林と「SDGS」の関わりまで、「山を買うこと」のさまざまな情報を知ることができる。

この本での勉強中にタイミングよく林地の評価の依頼があればいいんですけどね(笑

 

山を買う (ヤマケイ新書)
山を買う (ヤマケイ新書) 1,100円(税込)【送料込】

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ヤマケイ新書 山と溪谷社発行年月:2021年02月19日 予約締切日:2020年12月24日 ISBN:9784635510738 福〓剛(フクサキゴウ) 鹿児島県生まれ。東京大学大学院修了(都市工学

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