土地を所有している人や、相続をきっかけに不動産の整理を考え始めた人の中には、「家を壊して更地にすると、固定資産税が一気に上がるらしい」という話を聞いて、不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
結論から言うと、更地にすると固定資産税が高くなるケースは確かにありますが、それは制度の仕組みを理解しないまま判断した場合に起こりやすい問題です。この記事では、
- なぜ更地にすると固定資産税が上がるのか
- 建物がある場合と何がどう違うのか
- 固定資産税はどのように計算されるのか
- 具体的な数値シミュレーションではどれくらい差が出るのか
を、より具体的に解説します。
なぜ更地にすると固定資産税が高くなるのか
更地にすると固定資産税が高くなる最大の理由は、住宅用地に対する税制上の軽減措置（住宅用地特例）が適用されなくなるためです。
固定資産税では、住宅が建っている土地について、居住の安定を目的とした特例が設けられています。
一般的には、次のような軽減内容です。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準が評価額の1/6
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準が評価額の1/3
ここで重要なのは、土地の評価額そのものが下がっているわけではないという点です。
あくまで「税金を計算する際のベース（課税標準）が圧縮されている」状態だと理解すると分かりやすいでしょう。
そして、建物を解体して更地になると、この特例が外れ、課税標準が評価額ベースに戻るため、結果として税額が増えます。
建物がある場合と更地の場合の違い
同じ土地であっても、建物の有無によって固定資産税の計算前提は大きく変わります。
| 区分 | 課税標準の考え方 | 税負担の傾向 |
|---|---|---|
| 住宅あり | 住宅用地特例が適用される | 税負担は抑えられる |
| 更地 | 特例なし（評価額ベース） | 税負担が重くなりやすい |
「更地にすると税金が何倍にもなった」と感じるのは、税率が上がったからではなく、軽減措置がなくなったことによる差が大きいためです。
固定資産税の計算方法（基本構造）
固定資産税は、一般的に次の手順で計算されます。
- 市町村が算定した固定資産評価額を確認する
- 住宅用地特例の有無に応じて課税標準を算出する
- 課税標準に固定資産税率（標準1.4％）を掛ける
また、都市計画区域内にある土地については、都市計画税（上限0.3％） が別途課されるケースがあります。そのため、実際の税額は、
- 固定資産評価額
- 敷地面積（200㎡以下かどうか）
- 都市計画税の有無
によって変わります。
【具体例】建物あり・更地で固定資産税はいくら変わるのか
ここからは、制度理解を目的としたモデルケースで、建物がある場合と更地の場合の税額を比較します。
※以下はあくまで一例です
※実際の税額は自治体・評価額・税率によって異なります
シミュレーションの前提条件
- 土地の固定資産評価額：1,200万円
- 敷地面積：200㎡（小規模住宅用地に該当）
- 固定資産税率：1.4％（標準税率）
- 都市計画税率：0.3％（課税される自治体を想定）
① 建物がある場合（小規模住宅用地）
課税標準：1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円
固定資産税：200万円 × 1.4％ ＝ 2万8,000円
都市計画税：200万円 × 0.3％ ＝ 6,000円
合計：約3万4,000円／年
② 更地の場合
課税標準：1,200万円 × 1 ＝ 1,200万円
固定資産税：1,200万円 × 1.4％ ＝ 16万8,000円
都市計画税：1,200万円 × 0.3％ ＝ 3万6,000円
合計：約20万4,000円／年
シミュレーション結果の比較
| 区分 | 年間税額（目安） |
|---|---|
| 住宅あり | 約3.4万円 |
| 更地 | 約20.4万円 |
このモデルケースでは、年間で約17万円の差 が生じる計算になります。
【相続直後ケース】建物を残した場合と、更地にした場合の税額比較
相続が発生した直後は、
- 売るか使うか決まっていない
- 相続人間で意見がまとまっていない
- 感情的に「とりあえず壊す」判断をしやすい
という状況になりがちです。
ここでは、相続直後によくある状況を想定し、「建物を残して検討期間を取った場合」と、「すぐに更地にした場合」で、固定資産税がどれくらい違うのかを数値で比較します。
シミュレーションの前提条件（相続直後モデル）
- 土地の固定資産評価額：1,200万円
- 敷地面積：200㎡（小規模住宅用地）
- 建物：相続により取得（居住予定なし）
- 固定資産税率：1.4％（標準）
- 都市計画税率：0.3％（課税される自治体を想定）
※評価額・税率は一例です
※実際の金額は自治体により異なります
ケース① 相続直後は建物を残し、検討期間を取る場合
相続直後は建物を解体せず、売却・活用の方向性を考える期間を取ったケースです。
課税標準：1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円
固定資産税：200万円 × 1.4％ ＝ 2万8,000円
都市計画税：200万円 × 0.3％ ＝ 6,000円
年間税額：約3万4,000円
仮にこの状態で 3年間検討した場合、
約3万4,000円 × 3年 ＝ 約10万2,000円
となります。
ケース② 相続直後にすぐ建物を解体し、更地にした場合
次に、相続直後に「空き家のままは不安」と判断し、すぐに建物を解体して更地にしたケースです。
課税標準：1,200万円 × 1 ＝ 1,200万円
固定資産税：1,200万円 × 1.4％ ＝ 16万8,000円
都市計画税：1,200万円 × 0.3％ ＝ 3万6,000円
年間税額：約20万4,000円
この状態で 3年間保有した場合、
約20万4,000円 × 3年 ＝ 約61万2,000円
となります。
【比較】相続直後3年間での税負担差
| ケース | 3年間の税額合計（目安） |
|---|---|
| 建物を残した場合 | 約10.2万円 |
| すぐ更地にした場合 | 約61.2万円 |
差額：約51万円
このシミュレーションから分かることは、
- 「とりあえず壊す」判断は、検討期間のコストが高くつく
- 建物を残すことで、時間を低コストで確保できる
- 相続直後は「税金を払って考える」のではなく「安く考える」選択肢もある
という点が、数値として見えてきます。
注意点：建物を残すことが常に正解とは限らない
もちろん、
- 倒壊の恐れがある
- 管理不全で近隣トラブルが起きている
- 自治体から指導・勧告を受けている
といった場合は、税金が安いから残す、という判断は危険です。
さらに、現在は他の商製品やサービスと同様、「取壊し費用」も増加傾向にあります（人件費や残置物の運送費の上昇など）。
そのため、落ち着いてから取り壊そうと思っていて、いつの間にか「取壊し費用がこんなにかかるとは思わなかった。まだ費用が安く済むあの時に、もっと真剣に検討しておけばよかった」と悔やむ可能性もあります。
とにかく、重要なのは、相続直後は「壊す or 売る」ではなく、「一度、安い税負担で考える」 という選択肢もあると知っておくことです。
【売却前提ケース】1年以内に売れた場合、更地のほうが有利になることもある？
ここまでは「建物を残した方が固定資産税は安い」という前提で解説してきました。
しかし、売却を前提とする場合には、状況によっては「更地にしたほうがトータルで有利になる」ケースも存在します。
ここでは、「1年以内に売却できた場合」を想定し、建物を残した場合と、更地にした場合を数値で比較します。
シミュレーションの前提条件（売却前提モデル）
- 土地の固定資産評価額：1,200万円
- 敷地面積：200㎡
- 固定資産税率：1.4％
- 都市計画税率：0.3％（課税される自治体）
- 売却までの期間：1年以内
- 建物：老朽化しており、買主は解体前提
※評価額・税率は一例
※売却価格そのものはここでは考慮しません（税負担比較が目的）
ケース① 建物を残したまま売却活動を行う場合
課税標準：1,200万円 × 1/6 ＝ 200万円
固定資産税：200万円 × 1.4％ ＝ 2万8,000円
都市計画税：200万円 × 0.3％ ＝ 6,000円
年間税額：約3万4,000円
一見すると税負担は軽く見えますが、建物付きのまま売却する場合、次のような現実もあります。
- 買主が限定され、売却期間が延びやすい
- 「解体費用分の値引き」を要求されやすい
- 内覧対応や管理の手間がかかる
ケース② 先に更地にしてから売却活動を行う場合
課税標準：1,200万円 × 1 ＝ 1,200万円
固定資産税：1,200万円 × 1.4％ ＝ 16万8,000円
都市計画税：1,200万円 × 0.3％ ＝ 3万6,000円
年間税額：約20万4,000円
税額だけを見ると不利ですが、売却前提の場合は次のメリットもあります。
- 買主の選択肢が広がり、早期売却につながりやすい
- 解体費用を巡る価格交渉が起きにくい
- 結果的に「売却期間が短くなる」可能性がある
【比較】1年以内に売却できた場合の考え方
| 区分 | 税負担 | 売却面での傾向 |
|---|---|---|
| 建物あり | 軽い | 売却長期化・価格交渉が起きやすい |
| 更地 | 重い | 早期売却・交渉簡素化が期待できる |
「短期で確実に売れる」見込みがある場合には、固定資産税の差よりも、売却スピード・価格条件のほうが重要になるケースがある、という点は押さえておきたいポイントです。
【注意パターン】建物を残しても住宅用地特例が外れるケース
「建物を残していれば、固定資産税は安い」と思って安心している人が、最も注意すべきケースがあります。
それは、建物があっても、住宅用地特例が適用されない状態です。
特例が外れる主なケース
一般論として、次のような場合には住宅用地特例が適用されない、または外れる可能性があります。
- 建物が居住実態のない状態で長期間放置されている
- 老朽化が著しく、居住の用に供しないと判断される
- 自治体から管理不全・危険家屋として指導を受けている
※適用判断は自治体ごとに異なります
数値で見る「建物はあるが特例なし」のケース
ここでは「建物は残っているが、住宅用地特例が適用されない」という想定で、税額を確認します。
課税標準：1,200万円 × 1 ＝ 1,200万円
固定資産税：1,200万円 × 1.4％ ＝ 16万8,000円
都市計画税：1,200万円 × 0.3％ ＝ 3万6,000円
年間税額：約20万4,000円
この場合、
- 建物がある
- 管理の手間もある
- それでも税金は更地と同水準
という、最もコストパフォーマンスの悪い状態になります。
この注意パターンから分かること
- 「建物がある＝必ず特例適用」ではない
- 放置は税制上のリスクにもなる
- 特例が外れるくらいなら、解体・売却を検討した方が合理的な場合もある
固定資産税を抑えたいのであれば、「残す」だけでなく「適用され続ける状態か」を意識することが重要です。
税額が切り替わるタイミングに注意
固定資産税の区分は、毎年1月1日時点の土地・建物の状態 を基準に決まります。
- 年内に解体 → 翌年は更地扱い
- 年明けに解体 → 翌年までは住宅用地扱い
解体時期を誤ると、「予定より1年早く税金が上がった」という事態になりかねません。
更地にする前に考えておきたい視点
固定資産税だけを見ると、「建物を残した方が得」と感じるかもしれません。
しかし、実務上は次のような要素も重要です。
- 老朽建物の修繕費・管理費
- 倒壊や事故のリスク
- 売却時の買い手の付きやすさ
税金の額だけで判断すると、かえって長期的な負担が増えることもあります。
あなたはどのケース？固定資産税の考え方が分かる簡易診断フロー
ここまで、建物あり・更地・相続直後・売却前提など、いくつかのケースを数値で見てきました。
とはいえ、あなたはこう感じているかもしれません。
「話は分かったけど、結局、自分はどのケースを参考にすればいいの？」
そこで、いまの状況に当てはめて考えられる簡易診断フローを用意しました。難しい計算は不要です。以下の質問に、順番に答えてみてください。
Q1. 今後1年以内に、その土地を売却する予定はありますか？
- はい → Q2へ
- いいえ → Q3へ
Q2. 建物は老朽化しており、買主は「解体前提」になりそうですか？
- はい → 【売却前提ケース】が参考になります
- いいえ → 【建物ありケース】を基本に考えましょう
※売却前提で、かつ短期間での売却が見込める場合は、 固定資産税の差よりも「売却スピード・価格条件」が重要になるケースがあります。
Q3. 相続が発生してから、まだ方針が決まっていませんか？
- はい → 【相続直後ケース】を参照してください
- いいえ → Q4へ
※相続直後は「とりあえず壊す」判断をしやすい時期です。 税額を抑えたまま検討期間を取る、という考え方もあります。
Q4. 建物は現在も管理され、住宅用地特例が適用される状態ですか？
- はい → 【建物を残すケース】が基本になります
- いいえ → 【注意パターン（特例が外れるケース）】に該当する可能性があります
※「建物がある＝必ず税金が安い」わけではありません。 管理状況や自治体の判断によっては、更地と同水準の税額になることもあります。
診断結果と記事内ケースの対応表
| あなたの状況 | 参考にすべきケース |
|---|---|
| 1年以内に売却予定・解体前提 | 売却前提（短期）で税額が逆転するケース |
| 相続直後で方針未定 | 相続直後ケース（数値比較） |
| 建物あり・管理良好 | 一般的な建物ありシミュレーション |
| 建物あり・管理不全 | 特例が外れる注意パターン |
| 更地で保有 | 更地シミュレーション |
この診断フローの使い方（重要）
この診断は、
- 「どのケースの数値を見るべきか」を整理するためのもの
- 最終的な結論を断定するものではない
という位置づけです。
固定資産税は、評価額・自治体・時期によって変わるため、数値を把握した上で、自分のケースに近い考え方を選ぶことが最も重要になります。
なので、診断結果で当てはまったケースの章を、もう一度「数字」に注目して読み直してみてください。
そうすることで、「なぜ、その判断が合理的なのか」が、感覚ではなく計算として理解できるはずです。
まとめ：数値を知った上で総合判断することが大切
更地にすると固定資産税が増える可能性があるのは事実です。
ただし、それは 制度上そうなる理由が明確に存在する というだけの話でもあります。
- どれくらい増えるのか
- いつから増えるのか
- その増加を許容できるか
を、具体的な数値で把握した上で判断することが重要です。
感覚や噂ではなく、計算できる情報をもとに決める
それが、更地にするかどうかで後悔しないための基本と言えるでしょう。