相続が発生すると、「遺産分割」として被相続人が残した財産を相続人全員でどのように分けるかを協議することになります。
預貯金や有価証券であれば比較的整理しやすいのですが、不動産が含まれると話は一気に複雑になります。特に不動産が複数ある場合や、権利関係が単純でない場合には、遺産分割協議が長期化する原因になりがちです。
私たち不動産鑑定士が関与する相続案件の中でも、誤解が非常に多いのが「借地に建っている建物」の扱いです。
相続人の方から「土地は借り物だから相続財産ではない」「建物だけを評価すれば足りるのではないか」といった声を聞くことは少なくありません。しかし、この考え方は実務上、注意が必要です。
建物が存在している以上、その敷地を利用するための権利が必ず付随しています。なぜなら、敷地を利用するための権利がないとするなら、建物は空中に浮いた状態になるからです。
そして、土地の所有権がなくても、借地権という権利が存在していれば、それは相続財産として検討すべき対象になります。借地権は相続税評価においても資産として扱われており、遺産分割において「ないもの」として扱うことはできません。
もっとも、ここで重要なのは「借地権といっても一様ではない」という点です。
借地権には普通借地権や事業用定期借地権など複数の種類があり、契約内容や残存期間によって経済的価値は大きく異なります。この違いを理解しないまま、「借地だから価値がない」「借地権割合が高い地域だから価値が大きい」と判断してしまうことが、遺産分割を難しくする大きな要因になります。
実際の案件では、ある相続人が「借地は所有権に比べて自由に処分できず、金融機関の担保評価も低いのだから価値はほとんどないはずだ」と主張する一方で、別の相続人が「国税庁の路線価図」でみると、借地権割合が高い地域なのだから、土地の半分以上の価値があるはずだ」と考えて対立していました。
どちらの考え方も一理はありますが、問題は借地権の中身を確認せず、表面的な情報だけで判断してしまっている点にあります。
契約書を確認したところ、その借地権は事業用定期借地権であり、さらに契約期間の満了が間近に迫っていました。
事業用定期借地権は更新が認められず、期間満了時には原則として土地を更地で返還する必要があります。普通借地権のように長期的な使用が前提となる権利とは性質が大きく異なります。
このような借地権の場合、残存期間が短くなるにつれて経済的価値は急速に低下します。形式的には借地権が存在していても、実質的には極めて限定的な価値しか認められないケースも珍しくありません。
相続人の中には「思っていたより評価が低い」と感じる方もいますが、過大な期待に基づいて遺産分割を進めてしまうと、結果的に不公平感や紛争の火種を残すことにもなりかねません。
遺産分割では、感情的な要素が入りやすいのも現実です。「長年住んでいた」「親が大切にしていた建物だ」といった思いと、経済的価値の話が交錯すると、冷静な話し合いが難しくなります。
特に、遺産分割協議書を作成しようとする段階で初めて借地契約の内容を確認し、そこで認識の違いが表面化するケースも多く見られます。
そのような場面で、不動産鑑定は当事者の主観を離れ、契約内容、借地権の種類、残存期間、地代水準、利用状況などを総合的に整理し、共通の判断材料を示す役割を果たします。
不動産鑑定は単に数値を算出する作業ではなく、相続人全員が同じ土俵で話し合うための基準を示すものと言えます。
遺産分割で本当に重要なのは、誰かが得をすることではなく、全員が納得できる形で分けることです。
借地に建つ建物が遺産に含まれている場合や、相続人の間で評価に大きな幅が出ている場合には、表面的な印象や一般論だけで判断せず、早い段階で専門的な視点から整理することが、後々の紛争を防ぐ有効な手段になると考えています。
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