「新規地代」の簡易査定の仕方

先日、個人の方から

「地代の水準について教えて欲しい」

とのお問い合わせがありました。

お問い合わせの背景

所有している土地に、

これまで賃貸住宅があったのですが

これを取り壊して

更地としたところ

ある法人から

「この土地を事業用に使いたいので貸して欲しい」

「賃料(地代)は○○万円でいかがですか?」

と言われたけど、

その地代が適正なのかどうかを知りたい・・・

近くの不動産さん屋に尋ねても

わからないとのこと・・・

というのが、

当方にお問い合わせされた背景です。

地代の簡易査定

「新規」に締結する

地代の簡易査定の方法には

2つあります。

積算法

1つめは

「①資産価値×②利回り+③公租公課」

というもの、

そして、この式による地代は

年額ベースなので

これを「÷12」すれば

月額ベースの地代水準が

査定できます。

ちなみに、

この査定方法は

不動産鑑定の評価手法の

一つである「積算法」

といわれる手法の考え方です。

①資産価値は、

その土地の「更地価格」と

お考え下さい。

例外的に、

賃貸契約内容によっては

増減を要する場合もあります。

②利回り(近畿圏の場合)は、

普通借地(戸建住宅所有が目的)なら、2%前後

普通借地(マンションが目的)なら、1.5~2%程度

普通借地(店舗・事務所が目的)なら、3~4%程度

一般定期借地(50年以上)なら、2%前後

事業用定期借地(10年以上50年未満)なら、3~4%程度

を目安にお考え下さい。

上記パーセントは

データ数が432ある

近畿圏での借地データに基づくもので、

事業用定期借地以外のものについては

異常値を完全に除去しきれておらず

やや不完全なところがありますし

資産価値の程度などによっても

利回りは上下にブレますこと

ご了承下さい。

③公租公課は、

固定資産税の納税通知書記載の

税額によります。

万一、納税通知書が見当たらないとか、

納税義務がある「貸す側」でなく

「借りる側」なので税額がわからない場合は

下記のサイトで

固定資産税路線価が把握できるので

これを基に査定することになります。

一般財団法人 資産評価システム研究センター

「全国地価マップ」

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

公租公課倍率法

簡易査定の方法の

2つめは

「③公租公課×④倍率」

というもの

そして、この式による地代は

年額ベースなので

これを「÷12」すれば

月額ベースの地代水準が

査定できます。

この考え方は

不動産鑑定評価に定められた

評価手法ではありませんが、

地代と公租公課には

強い相関関係がある

という考え方に基づくものです。

③公租公課は、

上記のとおりです。

④倍率(近畿圏の場合)は、

普通借地(戸建住宅所有が目的)なら、5~10倍程度

普通借地(マンションが目的)なら、5~10倍程度

普通借地(店舗・事務所が目的)なら、5倍程度

一般定期借地(50年以上)なら、8~15倍程度

事業用定期借地(10年以上50年未満)なら、4~5倍程度

を目安にお考え下さい。

上記倍率は

データ数が432ある

近畿圏での借地データに基づくもので、

事業用定期借地以外のものについては

異常値を完全に除去しきれておらず

やや不完全なところがありますし

資産価値の程度などによっても

倍率は上下にブレますこと

ご了承下さい。

お問い合わせの地代水準

今回、当方にお問い合わせがあった

新規の事業用定期借地の地代ですが

当方が査定したところ

先方(借りたいと申し出てきた法人)が

提示してきた地代の「130%(3割増し)」

という結論でした。

今回、ご紹介した

簡易な地代水準の査定方法ですが、

注意点が3つあります。

【注意点の一つ目】

今回、ご紹介の査定方法は

簡易な方法ですので

不動産鑑定評価基準に則った

鑑定評価を行った場合、

結果が異なる場合があります。

【注意点の二つ目】

「積算法」による地代水準と

「公租公課倍率法」による水準が

あまりにもかけ離れた場合

どちらかの査定方法

若しくは、両方が

誤っている可能性が高いです。

【注意点の三つ目】

今回ご紹介した簡易な査定方法は

あくまでも「新規」に締結する

地代に関するものです。

これまでの地代を見直す

「継続」地代についての

簡易な査定方法は

次回ご紹介します。

「新規地代」の簡易査定の仕方” への5件のフィードバック

  1. 突然の依頼にも拘わらず、お引き受け頂きまして、ありがとうございました。簡易査定の詳細な解説、大変勉強になります。査定して頂いた地代を交渉材料に、事業者様と穏便に話し合ってみます。借地期間等の検討中で、まだ交渉は始まっておりません。結果、報告させていただきます。

    1. こんにちは。
      あれから2ヶ月ほど経ちましたが、事業者様とのお話し合いは順調にお進みでしょうか?
      気になりまして、ご連絡を差し上げました次第です。
      お困りのことがございましたら、コチラのアドレスにご連絡下さいませ。
      kenji-muramoto@sage.ocn.ne.jp

  2. 本当にご親切にありがとうございます!先方様に村本先生の意見書を見て頂き、「2,3か月、検討するお時間を頂けますか?」と、事業内容の一部再検討で地代の見直しをしていただくことになり、現在はお返事待ちです。地代の査定をしていただいたお陰で気持ちが楽になりました。また報告させていただきます!

  3. ご無沙汰しております。その後、法人様よりお返事がありました。関係先との調整に時間を要するため、正式な契約に至っておりませんが、将来的に賃貸契約を前提とする、土地の予約という形をご提示いただきました。村本先生に鑑定して頂いた金額の4割を半年間、月額でいただくことになり、賃貸契約においても、鑑定金額通りの賃料を了解していただけました。法人様には、こちらの細かい要望を配慮して、対応いただいております。正式な契約まで、精査することもありますが、難題の賃料の件は村本先生のお陰で穏便に進めることができました。ありがとうございました。また、契約完了に至りましたら、ご報告させていただきます。

    1. こちらこそご無沙汰をしております。

      ご丁寧なご報告を頂き、
      誠にありがとうございます。

      ご要望の方向でお話が進んでいるようで、
      当方としても一安心でございます。

      もしお困りのことがございましたら
      こちらのアドレスまでご連絡を下さいませ。
      kenji-muramoto@sage.ocn.ne.jp

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