既に報道されていますが、神戸市では三宮を中心に「タワーマンション規制」を実施することになりました。
ザックリとした規制内容は
■JR三ノ宮・阪急神戸三宮・阪神三宮各駅の南側約350m以内の約22.6ha（都心機能高度集積地区）では建築不可
■新神戸～JR神戸駅までの約292haの広大なエリア（都心機能活性化地区）で住宅を建設する場合の容積率は400％
これは、例えば、建蔽率50%で敷地の半分に20階建マンション建築を計画していても、8階建以下になるということ
■さらに、市内全域で分譲マンションの維持管理を認証する制度の導入を目指すというもの
これからマンション購入を考えていても、この神戸での「タワマン規制」のように、その環境が将来どのようになっていくかを完全に予想することができません。
ただ、予測がつかない、このようなインパクトがある規制は別にして、「用途地域」を確認すれば、そのエリアがどのような方向性なのかはある程度予測でき、「閑静なエリアに住みたい」「便利なエリアに住みたい」といったニーズに合うマンションを購入しやすくなります。
この「用途地域」というのは、都市計画法という法律で土地の利用に関して、どんな建物を建てても良いのか or 建てたらダメなのか、例えば、「戸建住宅中心のエリア」「マンションなどのためのエリア」「店舗やオフィス中心エリア」といったことを定めるもので、また、ある特定の用途の建物を建てても良い場合でも、その規模などを規制・制限する「地域地区」のことです。
もし、「用途地域」を含めて「地域地区」に関するルール（規制・制限）がなかったら、戸建住宅エリアなのに大きな工場がいきなり建てられたり、マンションや学校の隣に風俗店などができたりして、環境が悪くなる可能性が大きくなります。
この「用途地域」には13種類の項目がありますが、特に品等が良いと判断されるマンションと関連がある「用途地域」は次の4つです。
・第一種中高層住居専用地域（一中専）
・第二種中高層住居専用地域（二中専）
・第一種住居地域（一住）
・第二種住居地域（二住）
※「第一種」「第二種」の違いは、第二種の方が建てることができる建物の「種類が多い」ということです。
やや乱暴ですが、それぞれのイメージは、「一中専」「二中専」が中高層マンションを建てるエリア、「一住」「二住」が住居のほか店舗や事務所なども混在するエリアというものです。
ということは、特にファミリー層で静かな環境にこだわりたいなら、一中専・二中専のマンション購入を検討した方が無難です。
さらに、「用途地域」以外に都市計画法に定められている「地域地区」のうち、「高層住居誘導地区」「高度利用地区」もマンションと関わりが深いです。
「高層住居誘導地区」というのは「職住近接」の環境を推進するもので、オフィスなどの近くに高層マンションを建設しやすいように容積率緩和が図られていて、「便利なエリアに住みたい」という趣向のエリアです。
一方、「高度利用地区」では、容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度が必ず定められるエリアのことで、簡単に言うと「高層の建物をつくりましょう」かつ「周辺にもオープンスペースを確保して土地を有効に使いましょう」というものです。
なので、これに該当するエリアのマンションはゆったりとした敷地を確保しており緑が豊かな場合が多いです。
このように、「用途地域」「地域地区」を知っていれば、検討しているマンションがあるエリアがどのような性格かが把握できます。
ちなみに、神戸市の「用途地域」はコチラから閲覧できます。