よくある質問

皆様の疑問を簡単にまとめてみました。参考になさって下さい。

  • Q1 そもそも不動産鑑定士ってどういう事をするのですか?
    • 不動産鑑定士は、『不動産鑑定評価基準』に基づき、不動産市場の動向・各種法律・物件ごとの個別性を考慮して、不動産それぞれの最も有効な利用方法を判定し、不動産の適正な価格(賃料)を決定する不動産評価唯一の国家資格者です。鑑定評価にあたりましては、守秘義務を果たしたうえで、対象不動産に関しますあらゆるデータを可能な限り収集して分析を行い、対象不動産に対し、客観的に第三者として公正中立な価格判断を行います。
      日常の生活になじみの薄い不動産鑑定士ですが、直接的・間接的に密接な関連性をもっております。例えば、土地の時価を公示するため、毎年3月と9月に新聞発表されます地価公示・地価調査といった公的な業務に携わっており、また、公共用地買収や相続税・固定資産税といった税務に関する評価や金融機関からの担保評価、投資用不動産市場での適正価格の査定やさらに、不動産のエキスパートとして不動産の有効利用や開発計画の策定等をはじめとするコンサルティングに携わるなど広く公共団体や民間からの需要により、不動産に関する様々な場面で不動産鑑定士は業務を行っております。


  • Q2 不動産の鑑定評価とは・・・。
    • 不動産鑑定評価とは不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年7月16日法律第152号)第2条におきまして、この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。 とされております。
      また、同法第36条におきまして、

      1. 不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行ってはならない
      2. 不動産鑑定業者は、その業務に関し、不動産鑑定士でない者に不動産の鑑定評価を、第40条第1項又は第2項の規定による禁止の処分を受けた者に鑑定評価等業務を行わせてはならない。


      とされており、不動産鑑定評価は不動産鑑定士による独占業務と法律により定められています。 したがって、特に公的機関に対して不動産鑑定士の署名・押印した不動産鑑定評価書は相応の意義をもっております。不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準並びに不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に則って実施致します。


  • Q3 不動産の売買に不動産鑑定評価書って必要なの?
    • しばしば「FAX無料査定を致します」という宅建業者さんの広告を見受けることがあります。例えば、お住まいの一戸建てを売って、都心に近いマンションを購入したいとお考えの場合は、この「無料査定」をお選びになり、話を進めていかれる方がいいと思います。
      この際、宅建業者さんは売主さんと媒介契約を取り交わしていれば、売買時に仲介手数料を得ることができます。宅建業者さんは、この仲介手数料を得るために「価格査定マニュアル」に則り、不動産を査定するわけです。当然、この査定された価格はいくらでも構わず、客観的な価格を知る必要はなく、不動産鑑定評価書は必要ありません。なお、この査定は無料のため、複数の宅建業者さんに査定をお願いして価格の比較検討が可能ですが、宅建業者さんから営業のご連絡がしばしばあり、また、売買が決まった後、仲介手数料として宅建業者さんに対して、物件価格の3%プラス数万円のお支払いが必要となります。
      一方、査定と同様に、不動産の鑑定評価も最終的には不動産の価格を決めるのですが、宅建業者さんに一方的に主導権を握られたくないとして、客観的な売買価格の証明・説明がご入り用となる場合にはその不動産に対して利害関係のない第三者としての意見が必要となります。不動産鑑定士は、対象不動産を公正中立な立場から適正な価格を判断致します。不動産の鑑定評価は無料ではないため、ご予算の関係上、複数の不動産鑑定評価書を比較検討することが難しいですが、鑑定業者からの営業攻勢はございませんし、鑑定評価料金以外の料金は基本的に発生致しません。


  • Q4 不動産の鑑定評価と宅建業者さんや税理士さんの査定との違いって?
    • 宅建業者さんは、『価格査定マニュアル』と『不動産市場で培った長年の経験と勘』に基づき、査定される場合が多く、結果的に不動産の鑑定評価額と一致することもありますが、客観的に第三者として公正中立な説明力・証明力を有しません。税理士さんは、相続や同族間売買、不動産の交換等において税務上の査定を行いますが、これは、公平性・一律性という前提による『税務上のルール』に基づくもので、税法上適正でも、不動産市場における実勢価格と一致しない場合もあります。
      不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、不動産評価唯一の国家資格者である不動産鑑定士が、『不動産鑑定評価基準』に基づき、不動産市場の動向・各種法律・物件ごとの個別性を考慮して、客観的かつ公正中立に対象不動産を評価致します。不動産の鑑定評価は、客観性・理論性・公平性・説明力の面で、宅建業者さんや税理士さんの査定と異なります。


  • Q5 鑑定評価の依頼からの流れって?
    • Step1 お問い合わせ
      まずは、お電話若しくはお問い合わせフォームで、お気軽にご連絡ください。不動産鑑定評価書をご必要とされる目的などをお聞かせいただきます。

      Step2 ご依頼
      お聞かせいただいた内容で、最適な評価方法を選定し、評価報酬料を無料でお見積もり致しますので、費用対効果についてご検討いただき、お見積りに納得して頂けましたら、ご依頼いただきます。ご依頼にあたりましては「依頼書兼承諾書」「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」を発行させて頂き、並びに必要書類(注)をご提出頂いてから、評価業務が始まります。

      注:通常は登記簿謄本、測量図、建物図面、固定資産評価証明か納税通知書の写し等が必要となります。また、対象不動産が借地の場合には、土地賃貸借契約書が、収益物件の場合には、賃貸借契約書や管理委託契約書、収支報告書等がそれぞれ必要となります。なお、不動産の鑑定評価に必要な資料が揃わない場合でもご相談に応じます。

      Step3 鑑定評価作業
      現地調査、資料の収集・分析、鑑定評価方式の適用といった手順を踏まえて、精度の高い鑑定評価額を導き出し、導出致しました内容を不動産鑑定評価書にまとめて、お示し致します。必要でしたら、不動産鑑定評価書の発行前に鑑定評価の概略をご説明致します。当事務所は「専門職業家としての理念に従い、丁寧な鑑定評価を行う」ことをモットーとしておりますので、通常は、ご依頼から不動産鑑定書の発行まで2~4週間程度の日数を要しますが、お急ぎの場合はご相談下さい。

      Step4 鑑定評価書発行
      正本1部・副本1部(通常)を発行致します。訪問、郵送など、お客様のご都合に応じた納品のかたちをとらせて頂きます。また、鑑定評価書の納品の際、代金振込口座番号を明記した請求書を添付させていただきますので、お支払いをお願い致します。なお、大変申し訳ございませんが、カードでのお支払いには対応しておらず、また、振込手数料はお客様ご負担でお願い致します。

      Step5 アフターフォロー
      鑑定評価書発行後、お問い合わせをいただきましたら、対応致します。


  • Q6 大体の地価相場を調べるには?
    • 国土交通省ホームページ内の「土地総合情報システム」で取引価格情報検索というサイトがあります。
      「土地総合情報システム」はコチラ>>
      対象地域の四半期ごとの取引価格情報が検索できますので参考になります。
      また、お調べになる地域の地価公示、地価調査のポイントも検索可能です。

      相続税路線価がある地域ならば、当該路線価が参考になります。
      「相続税路線価」はコチラ>>
      相続税路線価は国税庁が相続税や贈与税算定の基礎にするため、毎年1月1日付におきまして、全国の対象区域内の道路沿いに価格を付設しています。これは「財産評価基準書:路線価図」として公表されており、時価を示している地価公示価格及び地価調査価格の8割程度の水準です。地価公示価格及び地価調査価格(=時価)×0.8=相続税路線価ですので、逆算すると相続税路線価÷0.8=地価公示価格及び地価調査価格(=時価)となり、大体の地価相場となります。ただし、相続税路線価は、その路線に接面する標準的な土地を対象としているもので、個々の不動産の個別性を反映しておりません。


  • Q7 親族間での不動産の売買にあたっても鑑定評価って必要? 
    • 不動産の売買金額は、基本的に当事者様の間で自由に決めるものです。しかし、ご親族間のみならず、関連会社間や同族会社間での不動産の売買は、双方とも利害関係者であるため、税負担を逃れようと都合のいい価格操作が可能となります。特に、関連会社間や同族会社間での取引等は税務上厳しくチェックされますので仮に、適正な時価より極端に低い、若しくは高い売買価格が決定されますと、納税の公平性の観点から、売買された金額と適正な時価との差額について、贈与税や所得税等を課税される場合があります。この場合、適正な時価の証明にあたりましては、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が有効であり、税務当局も不動産鑑定評価書による鑑定評価額での売買なら通常問題ないものとして扱っています。


  • Q8 関連会社間で不動産を売買したいが、適正な価格は? 
    • 不動産の売買金額は、基本的に当事者様の間で自由に決めるものです。しかし、ご親族間のみならず、関連会社間や同族会社間での不動産の売買は、双方とも利害関係者であるため、税負担を逃れようと都合のいい価格操作が可能となります。特に、関連会社間や同族会社間での取引等は税務上厳しくチェックされますので仮に、適正な時価より極端に低い、若しくは高い売買価格が決定されますと、納税の公平性の観点から、売買された金額と適正な時価との差額について、贈与税や所得税等を課税される場合があります。この場合、適正な時価の証明にあたりましては、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が有効であり、税務当局も不動産鑑定評価書による鑑定評価額での売買なら通常問題ないものとして扱っています。


  • Q9 現物出資で増額したいが、鑑定評価を依頼するメリットは? 
    • 現物出資とは、株式会社の設立・増資・新株発行等に当たって金銭以外の財産を持って出資に充てることをいいます。 このような時、金銭以外の財産を出資の目的とするときは、その旨並びにその財産の内容及び価額を定める必要があります。これは、債権者保護のために現物出資する財産が株式の発行価額に相当する経済価値を有する必要があるからです。
      このため、現物出資に際して、株式会社は、遅滞なく、当該現物出資財産の価額を調査させるため、裁判所に対し検査役の選任の申立てをしなければならず、裁判所は、検査役を選任した場合には、株式会社が当該検査役に対して支払う報酬の額を定めることができるとされています。 ただし、現物出資財産が不動産であって、当該現物出資財産の価額が相当であることについて
      税理士等による証明及び不動産鑑定士による鑑定評価を受けた場合には、検査役の調査は必要ないとされています。
      通常、検査役の調査には、膨大な費用と期間が必要とされておりますので、
      費用対効果及び債権者説明を考慮すると、鑑定評価をご依頼される方が良い場合があります。


  • Q10 相続する土地・建物の時価はどれくらいか知りたい。
    • まず、相続税は、相続・遺贈によって財産を取得した相続人に対して、現金や預貯金、不動産、株式、債権などから被相続人の借金や葬式費用等を控除した課税財産価額から3,000万円と600万円×法定相続人数の合計である基礎控除額を差し引いた遺産額(課税価格)を法定相続人が民法の法定相続分割合に従って相続したものとした場合の各取得価額について超過累進税率を適用して算出した合計により求めます(平成27年1月~)。納期及び申告期間は被相続人が死亡した相続開始の日の翌日から10ヶ月以内で、年賦延納や物納が認められることもありますが、境界不分明や抵当権が設定されているなどの場合は認められません。

      次に、相続財産が不動産の場合の評価方法についてですが、「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による(相続税法第22条)」とされていますが、財産評価基本通達に「この通達の定めによって評価した価額をもって時価とする」旨の規定があるため、評価の統一性・簡便性の観点から土地は路線価方式又は倍率方式により評価され、建物は各市町村備え付けの「固定資産課税台帳」記載の評価額が相続税の評価額となります。

      路線価図・倍率表は国税庁のホームページで閲覧できます。
      「相続税路線価」はコチラ>>

      上記の評価方法は、課税の便宜性・納税の公平性の観点によるため、評価の統一性・簡便性に優れていますが、不動産の持つ個別性を反映できず、特に「広大地」「底地」「崖地を含む土地」などは当該要因に対する減価の程度が小さいため、適正な不動産の時価を示さない場合もあります。そのため、個別性が強い不動産が相続の対象となる場合は、節税効果の観点から不動産の鑑定評価をご利用されることをお勧め致します。また、相続にあたっては、相続人が単独でいらっしゃる単独相続よりも複数いらしゃる共同相続の場合の方が多いかと思います。遺産分割とは、複数相続人での共同相続の場合において、相続分に応じて遺産を分割し、各相続人の単独財産にすることです。不動産の遺産分割には大きく分けて次の3つの分割方法があります。

      1. 換価分割:不動産の売買代金により解決する方法です。
      2. 現物分割:不動産自体を分割する方法のことで、土地の場合は分筆で対応可能ですが、建物の分割は対応困難なケースがあります。
      3. 代償分割:不動産の売却を仮定して、その売買代金を基準に相続分を算定し、金銭で解決する方法です。

       

  • Q11 土地・建物を公平に遺産分割したい  
    • まず、相続税は、相続・遺贈によって財産を取得した相続人に対して、現金や預貯金、不動産、株式、債権などから被相続人の借金や葬式費用等を控除した課税財産価額から5,000万円と1,000万円×法定相続人数の合計である基礎控除額を差し引いた遺産額(課税価格)を法定相続人が民法の法定相続分割合に従って相続したものとした場合の各取得価額について超過累進税率を適用して算出した合計により求めます。納期及び申告期間は被相続人が死亡した相続開始の日の翌日から10ヶ月以内で、年賦延納や物納が認められることもありますが、境界不分明や抵当権が設定されているなどの場合は認められません。

      次に、相続財産が不動産の場合の評価方法についてですが、「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による(相続税法第22条)」とされていますが、財産評価基本通達に「この通達の定めによって評価した価額をもって時価とする」旨の規定があるため、評価の統一性・簡便性の観点から土地は路線価方式又は倍率方式により評価され、建物は各市町村備え付けの「固定資産課税台帳」記載の評価額が相続税の評価額となります。

      路線価図・倍率表は国税庁のホームページで閲覧できます。
      「相続税路線価」はコチラ>>

      上記の評価方法は、課税の便宜性・納税の公平性の観点によるため、評価の統一性・簡便性に優れていますが、不動産の持つ個別性を反映できず、特に「広大地」「底地」「崖地を含む土地」などは当該要因に対する減価の程度が小さいため、適正な不動産の時価を示さない場合もあります。そのため、個別性が強い不動産が相続の対象となる場合は、節税効果の観点から不動産の鑑定評価をご利用されることをお勧め致します。また、相続にあたっては、相続人が単独でいらっしゃる単独相続よりも複数いらしゃる共同相続の場合の方が多いかと思います。遺産分割とは、複数相続人での共同相続の場合において、相続分に応じて遺産を分割し、各相続人の単独財産にすることです。不動産の遺産分割には大きく分けて次の3つの分割方法があります。

      1. 換価分割:不動産の売買代金により解決する方法です。
      2. 現物分割:不動産自体を分割する方法のことで、土地の場合は分筆で対応可能ですが、建物の分割は対応困難なケースがあります。
      3. 代償分割:不動産の売却を仮定して、その売買代金を基準に相続分を算定し、金銭で解決する方法です。

       

  • Q12 工場財団組成している工場を担保に融資を受けたいので、時価を把握したい。
    • 民法上、担保物件である抵当権の対象とすることができるものは、登記が可能な土地・建物等の不動産に限られます。したがって、通常、不動産ではない機械や工作物は抵当権の対象とすることはできません。しかし、工場にとって機械や工作物の占める割合は価値的にも大きく、これを抵当対象とすることが可能であれば、その資産価値に見合う融資を受けることができることとなります。
      工場財団は、工場の土地や建物だけでなく、工場財団法により工場と一体となっている機械や工作物もあわせて財団を組成し、抵当権の対象となるものです。工場財団法に基づき工場財団組成することで、機械や工作物も抵当権の対象とすることが可能となります。

      工場財団を組成する機械等は、特殊なものが多く、また数量が膨大なため、
      鑑定評価の対象となる物件の確認及び評価作業には相応の時間と手間を要しますが、公知の資料等の活用により購入後の使用の頻度等を勘案して、価格の算定は可能です。 


  • Q13 既存不適格建築物である不動産を担保に融資を受けたいので、時価を把握したい
    • 土地の最も有効的な利用方法は建築物を建てて利用することで、基本的に建築物は各法律等の制限に従って建築することができますが、例えば、大正時代に制定されました市街地建築物法では、当初2.7m以上の道路に接していなければ建築することができない、という規定になっていました。その後、法改正で建築基準法でも4m以上の道路に接しなければならない、という規定になりましたが、昔からの市街地では4m未満の道に接面して建っている建築物も多く存在しています。

      このように、建築時は適法であった建築物が、その後の法改正や都市計画の変更等により、現行の建築基準法令の規定に適合しなくなったものを既存不適格建築物といいます。既存不適格建築物は、違反建築物とはならず、原則としてそのままの状態で存在が認められます(建築基準法第3条第2項)。

      したがって、対象不動産が既存不適格建築物の場合は、建築物の存続耐用年数を判断のうえ、当該期間での利用価値を前提に不動産鑑定評価基準並びに不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に則って、鑑定評価を行うことになります。


  • Q14 不動産を等価交換したい。 
    • 個人の方の場合、固定資産の交換の特例の要件を満たせば課税繰り延べが受けられ、法人の方は、交換により取得した資産の圧縮記帳により課税繰り延べが受けられます。いずれも一定の要件がありますが、交換資産の差額が高い方の20%以内でないと上記繰り延べは受けられません。各々の不動産の価値はそれぞれの画地の条件等により異なりますので、不動産鑑定評価をご利用になり、各々の価値を把握されたうえで交換をご検討すれば税務対策は安心です。


  • Q15 減損会計導入に伴い、正味売却価格を把握したい。
    • 減損会計とは、企業様所有の不動産の時価が地価下落等により帳簿価格より著しく下落している場合、その下落した分を損失として計上するものです。
      資産の売却時のみでなく、損失を将来に繰り延べないためにも、また、財務体質の透明性・信頼性を図るためにも適正な資産価値(正味売却価格)の把握は重要です。

      税理士さんや公認会計士さんでも合理的な根拠があれば、正味売却価格を査定のうえ、会計処理をすることは可能です。ただし、事業用不動産は価格査定が難しいため、不動産の鑑定評価をお勧め致します。