前回は「新たに」土地賃貸借を
締結する場合の
『新規地代』の簡易査定の仕方について
ご紹介しました。
今回は、現に締結している
土地賃貸借における地代を
「見直す」場合の
『継続地代』の簡易査定の仕方について
ご紹介します。
基になる鑑定評価手法
簡易査定の基になる
不動産鑑定の評価手法は
「差額配分法」というものです。
継続賃料（地代）に係る評価手法として
差額配分法のほかに
・利回り法
・スライド法
・賃貸事例比較法
というモノがありますが、
差額配分法が
対象不動産の個別性を
より反映できる手法（考え方）です。
差額配分法
さて、差額配分法での査定式は
次のとおりです。
（①対象不動産の資産価値に即応した地代相当額
－②実際地代）×③差額配分割合＋②実際地代
まず、①の地代相当額は
前回ブログによる「新規地代」相当額です。
②の実際地代は、文字どおり
現在、授受している地代です。
そして、
①と②との間に発生している差額の
一定割合を②の実際地代に加えます。
簡単な査定ケース
字のみでズラズラ書いていても
わかりにくいので
あるケースを例示してみます。
この土地の資産価値だったら
この程度の地代が妥当という地代を
月額100万円とします。
一方、実際に契約している現行地代は
月額60万円とします。
この地代にかかる賃貸借契約は
今から20年前に締結したとします。
20年前だったら、
月額60万円が妥当な水準で
貸主（地主）・借主とも
納得してました。
ところが、
何らかの要因により
土地価格が上昇したことから
貸主側としては、本来、
月額100万円収受できるのに
実際は60万円しか
受け取っていないのは損（不公平）です。
また、土地にかかる固定資産税は
資産価値（土地価格）に応じて
課税されますから、
月額60万円と”実入り”は少ないのに
月額100万円に相応する土地価格に応じた
固定資産税が課税されていては
「貸主」としては値上げを考えるのが当然です。
だからといって、
一気に月額100万円に改めるのは
「借主」にとって不公平です。
契約を見直さず、20年も放置していた
「貸主」にも一定の責任が認められます。
かといって、月額60万円のまま
というのも「貸主」に不利です。
そこで、
差額40万円（＝100万円－60万円）のうち
一定割合（差額配分割合）を考えます。
今回の例では
お互い「痛み分け」として
差額配分割合を50％とすると、
差額40万円×50％＋月額60万円
＝月額80万円 というのが
見直された地代水準となります。
なぜ現行地代水準にプラスするのか？
継続地代というのは
どうしても、
これまでの賃貸借契約に
引きずられます。
つまり、
現行地代水準（実際地代）が
基（出発点）になります。
いくら現行地代水準が
安かろうが、高かろうが
当事者間では
「これで契約しよう！」
と決められたのですから･･･
この当事者間の意思を
無視するのは
「契約自由」の観点からすれば
マズイわけです。
なお、
「家賃」についても
「地代」の査定の考え方と同じです。
そして、賃料評価のことをわかっていない
間違った内容の賃料評価の
鑑定評価書を悲しいぐらい
多く目にします･･･
村本はこの賃料（地代・家賃）評価を
得意としています。
「正しい」賃料評価をお求めでしたら
どうぞお声掛け下さい。